Бум или пузырь? Что произошло с рынком недвижимости ОАЭ за последние 5 лет

Спойлер: это настоящий бум. Рынок недвижимости ОАЭ не только пережил пандемию и глобальные потрясения, но и стал символом устойчивости и инвестиционной привлекательности. Согласно данным Business Insider, ОАЭ занимают одно из первых мест среди направлений, привлекающих богатых экспатов. Только в сентябре 2025 года вилла на Пальме Джумейра была продана за 44 миллиона долларов — это самая высокая сделка по перепродаже виллы в истории ОАЭ.

Цены продолжают расти — как и спрос

Итак, что происходит с ценами за квадратный метр? Давайте разберемся. Официальная статистика в ОАЭ обычно предоставляется в дирхамах за квадратный фут, но поскольку мы общаемся с международной аудиторией, мы конвертировали все в доллары США за квадратный метр.

• В мае 2020 года средняя цена в Дубае составляла около 2510 долларов за квадратный метр. В том месяце было закрыто около 1400 сделок. Самая дорогая недвижимость, проданная тогда, стоила 15,8 миллиона долларов. Цифры выглядели скромно, но именно так выглядел глобальный рынок в разгар пандемии.

• Перенесемся в апрель 2025 года: средняя цена в Дубае достигла 4580 долларов за квадратный метр, а за один месяц было совершено более 18 000 сделок. Топ-сделка? Роскошная недвижимость, проданная за 61,2 миллиона долларов.

• В процентах: цены за квадратный метр выросли на 82,5% за 5 лет, а ежемесячные транзакции возросли на +1158%. Довольно впечатляющие цифры.

Абу-Даби выходит на передний план

Когда люди говорят об недвижимости ОАЭ, первое имя, которое приходит на ум, — это Дубай. Но если взглянуть на отчеты, столица — Абу-Даби — на самом деле опережает его по темпам роста.

• В первом квартале 2025 года средние цены на жилье в Абу-Даби выросли на 18% по сравнению с прошлым годом. На острове Саадият цены подскочили на 30%, достигнув 12 200 долларов за квадратный метр. Цены на аренду также возросли на 27%, причем сильный спрос наблюдается в сегменте квартир. На острове Яс ожидается, что в 2025 году будут переданы более 3600 новых жилых единиц.

• Дубай по-прежнему стабильно растет: цены на жилье там увеличились на 14% по сравнению с прошлым годом, виллы остаются в большом спросе, в то время как спрос на квартиры немного снижается. Цены на аренду в Дубае выросли всего на 7%.

Рынок аренды в Абу-Даби растет в четыре раза быстрее рынка Дубая.

Самые популярные эмираты - Сравнение цен

• Дубай. За последние 5 лет объем транзакций вырос с 70 миллиардов долларов в 2020 году до 142 миллиардов долларов в 2024 году, что составляет рост +102%. Количество сделок также удвоилось — 55 000 в 2020 году против 120 000 в 2024 году. В 2025 году средняя цена составляет 3200 - 4070 долларов за квадратный метр.

• Абу-Даби. В 2020 году рынок жилья оценивался в 8 миллиардов долларов, а к 2024 году он уже достиг 16 миллиардов долларов, что составляет рост +100%. Число транзакций увеличивается на 15-20% каждый год. В первой половине 2025 года средняя цена составила около 3820 долларов за квадратный метр.

• Шарджа. Расстояние до Дубая — 20-25 км, до Абу-Даби около 140 км, что делает ее почти спальным районом для Дубая. Шарджа стала умным выбором для тех, кто работает в Дубае, но не хочет переплачивать. За последние пять лет рынок почти удвоился — с 2,5 миллиарда долларов в 2020 году до 4,8 миллиарда долларов в 2024 году. Средняя цена составляет около 1900 - 2360 долларов за квадратный метр.

• Рас Аль Хайма. Находится примерно в 100 км от Дубая и 250 км от Абу-Даби; этот эмират быстро расширяется как курортное направление. В первом квартале 2025 года цены на жилье выросли на 39% по сравнению с прошлым годом. Средняя цена за квадратный метр составила 4930 долларов за квартиры и 3350 долларов за виллы. В первом квартале 2025 года было 1300 транзакций на сумму 653 миллиона долларов.

• Фуджейра. Расстояние до Дубая — 120-130 км, до Абу-Даби 270-280 км. Это единственный эмират с прямым доступом к Индийскому океану, что делает его привлекательным для инвесторов, ориентированных на логистику и порты. Реальная рыночная активность началась только в 2024 году после модернизации дорог и портовой инфраструктуры. К 2025 году спрос на жилье значительно увеличился, особенно на доступные квартиры. Средняя цена составляет около 1170 долларов за квадратный метр.

• Аджман. Находится в 40 км от Дубая и 190 км от Абу-Даби, рядом со Шарджей. Как и Шарджа, он популярен среди людей, работающих в Дубае, но ищущих более доступное жилье. Рынок стал по-настоящему активным только в 2023 году. В первой половине 2025 года стоимость сделок выросла на +37%. В 2024 году объем транзакций составил 5,6 миллиарда долларов в более чем 15000 сделок. Средняя цена за квадратный метр составила около 1220 долларов. Цены здесь заметно ниже, чем в соседних эмиратах, при этом спрос продолжает расти, делая Аджман все более привлекательной альтернативой для инвесторов.

Выводы: Топ-6 эмиратов для инвестиций в недвижимость в 2025 году

За последние пять лет рынок недвижимости ОАЭ прошел путь от пиков пандемии до того, чтобы стать настоящим глобальным инвестиционным центром.

• Дубай держит статус мирового лидера с непревзойденной ликвидностью и рекордными продажами вилл.

• Абу-Даби демонстрирует самый быстрый рост как цен, так и спроса на аренду.

• Шарджа и Аджман привлекают покупателей доступным жильем и близким расположением к Дубаю.

• Рас Аль Хайма процветает как курортное направление, с ростом цен на 30-40% по сравнению с прошлым годом.

• Фуджейра на подъеме благодаря портам и логистике. Кстати, она по-прежнему предлагает самую низкую цену за квадратный метр среди основных эмиратов.

Конечно, рынок ОАЭ гораздо шире, чем просто эти шесть эмиратов. Каждый из них имеет свою динамику. И иногда менее раскрученные районы в будущем обеспечивают наибольшую отдачу. Вот почему в этой статье мы сосредоточились на сравнении чисел всего за последние пять лет.