Immobilier au Kazakhstan 2025 : croissance, maturité et nouvelles opportunités

Ces dernières années, les investisseurs ont porté une attention accrue à Kazakhstan — un marché jeune et en pleine croissance qui se distingue par son équilibre et son potentiel à long terme.

Contrairement aux centres immobiliers mondiaux surchauffés, le secteur immobilier du Kazakhstan évolue de manière stable, alliant accessibilité, stabilité et rendements attrayants.

Dubadu, la plateforme de vidéo immobilière, explore l'apparence du marché en 2025 et vers quelle direction il se dirige ensuite.

De l'expansion à l'équilibre : l'évolution du marché immobilier du Kazakhstan (2020–2025)

Le marché immobilier kazakh a subi une transformation visible, d'une expansion rapide à une maturité durable.

Après le ralentissement temporaire causé par la pandémie de 2020, le marché a rebondi fortement en 2021. Les incitations hypothécaires soutenues par le gouvernement et la possibilité d'utiliser les économies de retraite pour l'achat de logements ont déclenché une augmentation de la demande et une forte hausse des prix.

En 2023, le marché s'était stabilisé, et en 2024, la croissance des prix avait ralenti à un modéré 3 % pour les nouvelles constructions et 4 % pour les propriétés en revente. En parallèle, une forte inflation a réduit la valeur réelle des coûts de logement.

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En 2025, le marché immobilier du Kazakhstan avait atteint un stade équilibré. Les prix des nouveaux développements ont augmenté d'environ 6 %, et les maisons en revente de 7 %. Dans les grandes villes, le prix par mètre carré variait entre 1 200 $ et 1 800 $ selon l'emplacement et la catégorie. Les rendements locatifs ont grimpé de 8 à 10 %, atteignant 10 à 12 % dans certaines régions — plaçant le Kazakhstan parmi les destinations d'investissement les plus prometteuses d'Asie centrale.

En juillet 2025, près de 40 000 transactions ont été enregistrées — en hausse de 20 % par rapport au mois précédent — confirmant l'intérêt croissant de la population pour l'immobilier en tant qu'actif sécurisé et outil d'investissement à long terme.

Année de transition pour l'immobilier kazakh : stabilité par la réforme

Dans ce contexte de croissance continue, 2025 est devenue une année de transition. De nouvelles lois de co-investissement sont entrées en vigueur, les programmes hypothécaires ont été ajustés, et les promoteurs ont commencé à se préparer à une augmentation de la TVA prévue pour 2026. Ces changements réglementaires ont temporairement ralenti le lancement de nouveaux projets mais ont renforcé la confiance des acheteurs et la transparence du marché en général.

Selon l'Association des Développeurs du Kazakhstan, ces réformes poseront les bases d'un environnement immobilier plus professionnel et transparent d'ici 2026.
Les promoteurs continuent de signaler une croissance stable des prix — autour de 6 à 8 % par an, et jusqu'à 10 à 12 % dans les zones clés. Le prix moyen par mètre carré a atteint environ 500 000 ₸ au niveau national. Les marchés les plus actifs restent Almaty, Astana et Shymkent, qui représentent plus de 40 % de toutes les transactions de nouvelles constructions.

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Les acheteurs sont devenus plus sélectifs, privilégiant la qualité, des infrastructures bien planifiées et l'efficacité énergétique. En réponse, les promoteurs améliorent le design, adoptent de nouvelles technologies et s'orientent vers des pratiques plus transparentes.

Almaty, Astana et Shymkent : les trois pôles de croissance

Almaty reste le marché le plus mature et le plus cher du pays, avec une forte demande pour le logement de classe confort et affaires ainsi que des appartements d'investissement. L'offre limitée de terrains et l'augmentation des coûts de construction poussent les acheteurs vers les nouveaux quartiers et les banlieues, tandis que les rendements locatifs y restent parmi les plus élevés — 6 à 8 % par an.

Astana se développe encore plus dynamiquement. La capitale continue de s'étendre avec de nouveaux quartiers résidentiels dotés d'infrastructures modernes et de liaisons de transport. Bien que les prix moyens soient inférieurs à ceux d'Almaty, le potentiel de croissance du capital est plus élevé, soutenu par la migration interne, les programmes gouvernementaux et l'intérêt des investisseurs étrangers.

Shymkent, avec sa population jeune et sa croissance rapide, se transforme en hub du marché immobilier du sud. Le logement abordable y domine, avec des rendements atteignant 7 à 9 % par an. C'est un marché à turnover rapide avec un faible seuil d'entrée — idéal pour les investisseurs débutants.

Au-delà de ces grandes villes, de nouvelles destinations d'investissement telles que Lenger, Kokshetau, Karaganda et Kostanay attirent l'attention. Les prix restent modérés, mais les volumes de transactions augmentent régulièrement, et les rendements locatifs allant jusqu'à 12 % les rendent prometteuses pour une croissance à long terme.

Le boom de l'habitat continue : construire un avenir durable

Le Kazakhstan maintient certains des taux de construction les plus rapides de la région. Il y a une décennie, les achèvements annuels totalisaient environ 10 millions de m² ; d'ici 2025, ce chiffre sera presque doublé. En 2024, environ 19 millions de m² de nouveaux logements ont été achevés, avec au moins 19,2 millions de m² attendus en 2025 — soit environ 180 000 nouveaux appartements. Plus de la moitié de tous les nouveaux logements sont concentrés à Astana, Almaty et dans les régions environnantes.

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Des règles de co-investissement renforcées et des réformes fiscales poussent les promoteurs à se concentrer sur la qualité, l'efficacité énergétique et l'aménagement urbain. La conception basée sur le BIM est largement adoptée, améliorant la planification et la transparence en ingénierie. Malgré le rythme rapide de construction, la demande — en particulier dans le segment des logements abordables — reste forte.

Le Kazakhstan vu par un investisseur

Pour les investisseurs, le Kazakhstan représente l'un des marchés les plus équilibrés et accessibles d'Asie centrale. Il combine un potentiel de rendement élevé, des coûts d'entrée modérés et un environnement réglementaire prévisible.

Les rendements locatifs moyens à Almaty et Astana varient de 7 à 9 %, tandis que dans les villes régionales, ils peuvent atteindre jusqu'à 12 %. Même après la croissance des prix de 2025, le coût moyen du logement reste autour de 1 300 $ par m² — nettement inférieur à celui de l'Europe.

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Les investisseurs citent des avantages clés : demande stable, forte liquidité dans les grandes villes, fiscalité relativement faible, et aucune restriction pour les acheteurs étrangers. Le marché devient également de plus en plus numérique, offrant des réservations en ligne, une flexibilité de paiement et des outils d'investissement transparents.

Les principaux risques sont liés à l'inflation et aux fluctuations monétaires, mais les valeurs immobilières ont historiquement dépassé la dévaluation, aidant les investisseurs à préserver leur capital en termes réels. Ainsi, le marché immobilier du Kazakhstan offre non pas des gains rapides spéculatifs, mais une croissance stratégique à long terme basée sur la qualité et la durabilité.

Dubadu entre sur le marché kazakh

En 2025, Dubadu — la plateforme de vidéo immobilière — a officiellement pénétré le marché kazakh, ouvrant de nouvelles opportunités pour les promoteurs, les agents et les acheteurs.

Les agents immobiliers à Astana, Almaty et Shymkent peuvent maintenant présenter des propriétés à des clients du monde entier, tandis que les investisseurs peuvent explorer les annonces non seulement à travers des photos mais aussi via des vidéos immersives — vivant chaque espace, sa lumière et son atmosphère.

Dubadu rend le marché plus transparent et le processus d'achat plus rapide, plus facile et plus inspirant.