العقارات الألمانية: 2020 إلى 2025

سوق الإسكان في ألمانيا كان دائمًا نوعًا من الألغاز. فاللوائح الصارمة، ونقص التطورات الجديدة، وفي الوقت ذاته، الطلب الهائل في المدن الكبرى. في برلين، يمكن أن تكلف الشقق ذات عقود الإيجار القديمة حوالي نصف معدل السوق السائد، بينما في ميونيخ، بلغ متوسط سعر الشراء لكل متر مربع المستويات نفسها… حسنًا، ربما باريس.

دعونا نلقي نظرة على السنوات الخمس الماضية ونضع القطع معًا: أين لا زال من المنطقي الشراء، أي المدن مبالغ فيها، وأين لا زال بإمكان المستثمرين العثور على الإمكانيات المخفية.

اقرأ أيضًا: فقاعة أم ازدهار؟ ماذا حدث لسوق العقارات في الإمارات خلال السنوات الخمس الماضية

كيف تغير السوق خلال 5 سنوات

2020. كان الإيجار في برلين حوالي 9.9 يورو لكل متر مربع في المباني القديمة و15.3 يورو في الجديدة. كان الشراء يعني دفع حوالي 5,100 يورو لكل متر مربع في المتوسط، اعتمادًا بشكل كبير على المنطقة ونوع المبنى. كانت ميونيخ بالفعل أكثر تكلفة بكثير حيث بلغت تقريبًا 8,000 يورو لكل متر مربع، بينما كانت لايبزيغ ودريسدن تتراوح بين 2,500 و3,000 يورو.

2025. أصبحت متوسط الإيجارات في برلين وميونيخ وهامبورغ وفرانكفورت ودوسلدورف وكولونيا وستوتغارت حوالي 16.35 يورو في المباني القديمة و21.95 يورو في المباني الجديدة - وحتى الوحدات الرئيسية تصل إلى 30 يورو لكل متر مربع. ارتفعت تكاليف الشراء إلى حوالي 5,865 يورو لكل متر مربع للشقق القديمة (زيادة بنسبة 3.7% على أساس سنوي) و9,135 يورو للجديدة (+3.1%). توسع العرض بنسبة 22% خلال خمس سنوات، لكن لا يزال هناك نقص مزمن في المشاريع. هذا التناقض - الطلب الهائل مقابل العرض المحدود - يبقي القضية المركزية في السوق.

المدن العليا: مكلفة، ولكن قوية

في ميونيخ، يكلف متوسط الشقة القديمة الآن 8,500 يورو لكل متر مربع، بينما تبلغ المباني الجديدة 11,500 يورو. يتراوح الإيجار من 20 إلى 30 يورو لكل متر مربع.

في فرانكفورت ودوسلدورف، ترتفع الإيجارات بمعدل أسرع من ميونيخ - بزيادة 6.9% و7.6% على التوالي، وفقًا لـ Cushman & Wakefield. هامبورغ فاجأت بأكبر قفزة: +8.7%.

في برلين، انخفضت الإيجارات للمباني الجديدة فعليًا بنسبة 1.8%، على الرغم من أن أسعار الشراء لا تزال تتراوح حول 5,865 يورو لكل متر.

تُعتبر شتوتغارت "ملاذًا آمنًا"، مع نمو إيجار ثابت بنسبة 3.8% سنويًا ومخاطر إجمالية منخفضة.

الأسواق المقيمه بأقل من قيمتها

تُطلق على لايبزيغ ودريسدن غالبًا "برلين الجديدة." تتراوح الأسعار هناك بين 3,000-4,000 يورو لكل متر مربع - في بعض الحالات، نصف تكلفة المراكز الكبرى المذكورة أعلاه. تظهر بيانات Global Property Guide زيادة مستمرة في الطلب والكثير من الفضاء للمزيد من التوسع.

في شمال الراين-وستفاليا، تجذب المدن الأصغر حول كولونيا ودوسلدورف الطلاب والمحترفين الشباب. الأسعار أكثر affordable على الرغم من أن الطلب مرتفع.

الإمكانات الخفية: لماذا يمكن أن تكون العقود القديمة ذهبًا

تفرض ألمانيا سياسة تُعرف باسم Mietpreisbremse - "فرامل الإيجار" - في أكثر من 300 بلدية تعاني من توتر في سوق الإسكان. تحد هذه السياسة من زيادات الإيجار في عقود الإيجار الجديدة لأكثر من 10% فوق المؤشر المرجعي المحلي Mietspiegel، الذي تقوم المدن بتحديثه كل عام أو عامين. الهدف من القاعدة هو حماية المستأجرين من الارتفاعات المفاجئة وتحديد المضاربة.

لكن هناك استثناءات. إذا تم تأجير شقة لأول مرة بعد تجديد كامل، أو إذا كان المبنى تم إنشاؤه بعد عام 2014، يمكن للمالك تحديد الأسعار بحرية.

في برلين، أدى ذلك إلى إنشاء حالة ضدية: الآلاف من الشقق لا تزال تؤجر بأقل بكثير من أسعار السوق. ومع ذلك، عندما ينتقل المستأجرون في النهاية، تُوقع العقود الجديدة بمستويات السوق الحالية - وغالبًا ما تكون مرتين أعلى. بالنسبة للمستثمرين، يعني هذا أن دخل الإيجار يمكن أن يرتفع فجأة بمجرد تغير الإشغال.

الخلاصة للمستثمرين

على مدار السنوات الخمس الماضية، أظهر سوق الإسكان في ألمانيا نموًا معتدلًا ولكن مستقرًا.

• تقريبًا تضاعف الإيجار في المدن الكبرى منذ عام 2020.

• من 2020 إلى 2025، ارتفعت أسعار المباني الجديدة بنسبة 30-50%.

• لا تزال المناطق المقيمة بأقل من قيمتها مثل لايبزيغ ودريسدن تقدم نقاط دخول بنصف تكلفة ميونيخ أو فرانكفورت.
  
  

بالنسبة للمستثمرين، لا تتعلق ألمانيا بالنجاحات السريعة - بل بالنمو المستدام والموثوق على المدى الطويل. يقدم السوق كل من الرهانات الآمنة (ميونيخ، فرانكفورت، شتوتغارت) والأحجار الكريمة المخفية (لايبزيغ، دريسدن). وبفضل المفارقة المتعلقة بالتحكم في الإيجارات في برلين، هناك طبقة إضافية من الإثارة لأولئك المستعدين للعب على المدى الطويل.